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부동산대출의 모든 것
주택담보대출의 종류
정부지원대출
무주택자,생애최초,신혼,자녀2이상
무주택자
기혼 : 85㎡이하
미혼 : 60㎡이하(만30세이상 미혼 단독세대)
자산(부부합산) 4.69억이하
연소득(부부합산) 6천만원이하 무주택자.
- 생애최초 or 2자녀 : 연소득 7천만원이하
- 신혼부부 : 8천만원 이하
세대원 전원 무주택자로 신규주택 구입이여야 함
1개월이내 전입, + 1년이상 실거주 유지 조건임.
매매가 vs KB시세
(두가격 중 낮은금액 기준)
대출한도
(대출기간 10,15,20,30 중 택1)
5
억원 이내
2.5
억원 이내
(기혼,신혼,2자녀 : 6억이내)
(미혼 만30세이상 : 3억이내)
(신혼,2자녀 : 4억이내)
(기혼+생애최초 : 3억이내)
(미혼+생애최초 : 2억이내)
(미혼+만30세이상 : 1.5억이내)
LTV 70% (생애최초는 80%)
DTI 60%
3년이내 중도상환수수료 1.2%
소득에따른 금리차이 존재함.
(소득이 높을수록 금리 높음)
(소득이 낮으면 대출한도 축소)
문의 : 주택도시기금e든든 1566-9009
인터넷신청 : 기금e든든, 한국금융공사 웹사이트
방문신청 : 국민,신한,우리, 농협,기업 은행
※금리가 ~%미만으로 저렴하지만, 조건이 까다로운 편임.
※신혼부부는 접수일기준 현재 세대주여야 함.
※생애최초는 1금융 일반대출금액기준 최대 6억까지 가능함
시중은행대출
부동산 매수 시 대부분의 주택담보대출로 1금융권 ~ 2금융권 대출
보통 수개월 ~ 변동이 심한 시기에는 매월마다 은행별 조건 및 금리순위가 바뀌고, 저렴한 금리의 특판이 있는 경우 빠르게 마감될 수 있기 때문에 부동산 잔금시점 최소 2~3개월 전부터 미리 의뢰해 주셔야만 각종 정보들을 통합하여 고객님에게 가장 좋은 조건의 은행으로 준비진행해 드릴 수 있습니다.
"VIP 종합금융부동산 중개법인"에서는 대출부문으로 특화된 중개법인으로 단순히 거래하는 대출상담사를 소개하는 이상의 체계적인 서비스를 합니다.
장점 1. 단순히 특정 은행의 상담사 연결이 아닌 사전에 조건 및 금리체크를 진행함.
(=보통 대출상담사들이 금리차이가 적은 경우엔 자신이 취급하는 수수료가 많은 곳으로 안내하는 경우가 대부분이기에 실제 차주에게 큰 손실을 예방할 수 있음.)
장점2. 종합적인 데이터를 통해 잔금일 이전까지 대출을 진행할 타이밍을 점검하고, 금리 변동이 야기될 때에는 헌상황에서 가장 좋은 은행에 미리 접수하여 보험성으로 미리 대비하고, 후에 상황이 더 좋게 변경되면 타은행으로 갈아탈 수 있도록 조치 할 수 있습니다, 이때 불편한 부분을 배제해 드립니다.)
장점3. 이외에도 상황별로 셀 수 없을 정도의 수많은 장점들이 존재합니다.
시중은행
7대은행
대출은 되도록 1금융에서 받는 것이 좋습니다. (훗날, 대환상황이나 추가대출을 볼 때 신용점수등에 미치는 영향등 종합적으로 볼 때 여러가지로 유리함. )
하지만, 특수한 경우(특판 또는 특별한 조건이 좋을 때)에는 2금융권 상품이
좋을 때도 있습니다. = 이러한 구분도 꼭 전문가의 상담이 필요합니다.
Bank selection
주택담보대출에 있어서는 특히 대출상담부터 먼저 필요합니다. 가장 중요한 낮은 금리와, 내게 맞는 조건이 유리한지 모르는 상황에서 미리 은행을 정할 수 없기에, 특정은행의 대출상담사를 통해 알아보기도 어렵고, 부동산을 통해 알아보는 것도 정확한 정보의 한계가 있을 수 밖에 없습니다. 단순히 발품을 많이 팔면 되는 문제도 아니며, 특히나 자칫 여러상담중 조회들로 인하여 신용점수가 하락하는 상황이 발생으로 정작 대출 금리가 높아지는 큰 문제가 발생할 수 도 있기 때문에, 더더욱 유의하셔야 합니다.
대출가능여부
1
목적물의 KB시세확인 및 채권확인
KB시세 vs 매매가격 중 낮은금액이 한도
▶담보대출에 있어서 KB시세는 매우중요!
: KB시세가 없으면 대출이 아예 불가하거나,
감정가등을 받아서 대출을 진행해야만 하는데,
보통은 감정가가 높게 나오지 않기 때문에
한도도 적어지고, 감정가 진행이 가능한 은행을 선택해야해서 선택의 폭도 좁아지는 등 대출에 어려움을 겪습니다.
되도록이면 KB시세가 있는 아파트(주택)를 구매하시는 것이 좋겠습니다.
LTV, DTi, DSR 중 낮은금액이 한도
2
개인상황점검 및 판단
신고된 소득 확인
현재까지 지속적으로 이어지는 이어지는 전년도의 급여 또는 사업소득이 기준이 됨
▶근로자 : 근로소득원천징수영수증(=연소득)
(최근입사자=갑근세 활용하여 연환산)
▶사업자 : 소득금액증명원(=최근 발급가능년도)
▶신고소득 : 건강보험, 연말정산용 신용카드내역등으로 대체하여 소득을 보되, 매출세금계산서 등으로 수입을 증빙하는 것 등이 필요함
(신고소득의 소득인정 한도는 연5,000만원임)
기존대출금액 확인
기존의 주담대, 중도금, 분담금대출, 전세대출, 사업자대출, 신용대출등을 모두 조회해보고, 총대출액과 월 원리금(원금+이자) 상환액을 알아봐야 합니다.
▶ LTV : 대출금액/부동산가치의 비율로 비율이 높을수록 대출에 유리합니다.
: 비규제지역: 무주택 70% 유주택 60%
: 규제지역: 무주택 50% 유주택 30%
▶DTi : 주택담보대출 원리금(원금+이자)
+ 다른대출은 이자만/ 소득 으로 계산하여 DSR보다는유리하게 나옵니다.
: 무주택자 60%, 유주택자 50%(다만, 주택담보대출이 2번째인 경우는 DTI한도가 상당히 많이 줄어들기 때문에 유의해야 합니다.)
▶DSR : DTI 보다 더 엄격한 규제로 주택담보대출 원리금(원금+이자) + 다른대출의 원리금(원금+이자)/소득으로 계산합니다.
※ 무주택자,유주택자 공통 40% (단, 신축 준공아파트 단지의 집단대출에서는 예외적용으로 DSR 70% 적용)
KCB, NICE 신용점수 조회
신용점수제로 개인신용평가회사에서 각 개인의 신용도를 평가한 점수임.
NICE, KCB가 있으며, 간단히 조회할 수 있는 곳은
네이버페이, 카카오뱅크, 토스뱅크 등
신용점수관리는 대출에서 매우 중요합니다.
담보대출에서는 2개사의 신용점수중 높은 것을 반영할 수 있으며, 전세대출에서는 NICE 점수만으로 평가하는 상품이 있습니다(=서울보증SGi 전세상품)
주택담보대출에서의 주택 수 포함여부
전세대출에서는 주택수를 유하게 보지만,
담보대출에서는 주택수를 깐깐하게 봅니다.
따라서, 보유하고 있는 주택 및 분양권, 입주권까지 모두 점검받으셔서 계산하셔야 하겠습니다.
3
유리한 금융사 선택
1금융권 주담대 vs 2금융권 주담대
▶시중 7대은행 (KB,신한,우리,하나,농협,기업,제일) : 가장 많은 사람들이 알아보는 주택담보대출
1). 보통 금리가 낮고, 안전한 담보대출로 인정.
2). 매달 또는 매시점마다 금리가 낮은 은행의 순위가 바뀐다는 점.
3). 6대 은행마다 특정조건의 직업군, 기타조건 등에 할인이 있는점 (ex. 기업은행 : 중기업,소기업,소상공인 근로자 최대 0.7% 할인)
4). 은행지점방문 VS 대출상담사를 통한 대출 :"대출상담사"를 통한 대출이 유리한 경우가 대부분!
5). 대출상담사를 통해 대출 진행이 유리한 이유 : 대부분의 대출상담사들은 가까운 지점을 선택하는 것이 아닌, 고객에게 유리한 특인(=특정지점마다 다른 금리의 추가할인)등이 좋은 곳으로 골라서 접수를 해주고, 대출이 나올때까지 책임관리 하기 때문임. 단순히 편리함을 떠나 맞춤형 종합서비스인 셈이다. 단, 대출상담사 또한 "사람"이 하는 일이기 때문에 어떤 대출상담사를 만나느냐에 따라 그 능력, 성의, 친절함 등은 천차만별일 수 밖에 없지만, 대부분의 1금융권 대출상담사는 큰 위험성은 없다.
특히, 시중 6대은행의 대출상담사는 각 은행별로 전국에 총인원이 200명 ~ 300명으로 "티오제"로 운영되고 은행연합회, 금융감독원등에서 철저한 관리감독을 받기 때문이다. (각 은행별로 수도권에 각 은행별로 보통 "100~200명 내외"의 상담사가 활동하며 금융당국의 철저한 관리감독을 받는다)
▶2금융(생명보험사,손해보험사,단위농협,새마을금고,신협,수협,저축은행,캐피탈사)
▶보험회사(생명보험사,손해보험사) : 보통 2금융권 중에서는 가장 금리가 낮은편입니다. 간혹, 특판이 진행되는 경우에는 1금융권 금리와 비슷한 경우도 있으며, DSR 한도가 좀 더 높아 대출한도의 벽에 부딪히거나, 대출한도가 부족한 경우 등에서 매우 유리합니다.
▶단위농협,새마을금고,신협 : 이렇게 3대은행의 경우 2금융권 중에서는 비교적 대출금리가 낮은편이며, 주변에서도 쉽게 찾을 수 있는 은행으로, 1금융권에서 대출진행이 어렵거나 일반 개인담보대출이 불가하여 사업자대출 등을 진행할 때 유리합니다.
※ 수많은 변수들이 존재하므로 관건은 방향잡기임! 이 방향만 제대로 잡을 수 있어도 실제로 엄청난 이득이 됩니다.
전세자금대출의 종류
정부지원대출
대상자가 극소수로 드문조건의 대출
본인포함 세대원(가족) 전원이 무주택자이고
LH전세물건에 한함. 무주택자. 19~39세
(1순위대상자 : 의료급여수급자, 보호대상가구)
문의 : 한국토지주택공사 1600-1004
- 대출한도 -
수도권 수도권 외
1.2
0.85
최대 최대
억원 억원
LH청약센터 홈페이지에서 공고문 확인 후 신청한다음
선정되었을 때, LH전세자금대출이 가능한 집을 찾기.
LH가능물건은 보통 구축, 빌라, 다세대 등이 대부분임.
금리가 2%대이하로 저렴하지만, 좋은전세물건 구하기가 어려움.
[기타] : 중소기업청년 대출
전세보증금
대출한도
억 이내
2.0
-기혼 : 부부합산 5,0000만원 이하의 외벌이가구
- 미혼 : 단독세대주 3,500만원이하의 소득자
1.0
억 이내
(단, 재직기간 1년 미만 시 0.2억 이하)
금융권대출
98%이상의 대부분의 전세대출로 1금융권 ~ 2금융권 전세대출
국내 대표적인 시중은행인 7대은행(국민,신한,우리,하나, 농협,기업,제일)에서, 대표적으로 전세대출을 진행하고 있습니다.
1금융권의 전세대출은 보증서를 발급받아 대출을 받을 수 있는데, 이 보증기관은 3곳으로 HF, HUG, SGI가 있으며, 보증서 발급기준은 각각 다릅니다.
전세보증금의 최대 80%내에서 무주택자 및 1주택자만 전세대출이 가능하며, 소득, 신용점수, 기존대출상황 등에 따른 개인별 상황에 따라 대출금액이 결정됩니다.
- HF(주택금융공사) : 최대대출한도 무주택자 4.4억, 1주택자 2.2억
- HUG(주택도시보증공사) : 최대대출한도 무주택자 4.0억, 1주택자 2.0억
- SGI(서울보증보험) : 최대대출한도 무주택자 5.0억, 1주택자 3.0억
※ HUG상품은 전세반환보증(보험)을 필수로 함께 가입해야 대출이 가능합니다!
※ 위 3가지 보증서의 발급기준에 충족되더라도 각 은행의 "지점"별로 자체적으로 그 인수를 거절할 수 있기 때문에, 반드시 상담을 통해 확인 해야 합니다.
또한, 최저 금리를 받기 위해서는 은행마다 요구하는 기본적인 부수거래 조건들이 있기 때문에 이 또한 확인해야 합니다.
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주택도시보증공사 HUG
= HUG '전세반환보증(보험)'을 동시에 가입해야하는 전세대출 상품
※ 소득이 적어도 상대적으로 많은 한도로 대출을 받을 수 있고, 대출금리가 져렴한 편임.
(=4대보험 소득자아니어도 가능. 주부, 프리랜서, 학생 등도 이용 가능함)
※ 물건의 가치와 임차인의 신용점수가 좋을 수록 좋은조건으로 대출 받을 수 있음.
전세보증금한도
대출금액한도
7
억원
대출부대비용 :
비수도권 5억이하
1. [공통] 인지세 : 은행 50%, 고객 50% 부담
(EX. 대출금 1억~10억이하기준 : 75,000원 부담.)
2. 채권양도통지서 통지비 : 30,000원
3. 송금수수료 : 건당 3,000원
4. 대출 특약보증료 : 대출금의 년 0.031%로 대출기간만큼 계산함.
5. 전세반환보증료 :
4
억원
신용점수에 따른 대출한도 차등적용
NICE 820점 or KCB 805점 이하시 1.5억한도
1주택자는 대출최대금액 : 2억원
(투기과열지구내 1주택자는 대출불가)
임차보증금의 80%범위내에서 가능
(신혼부부,청년은 4.5억가능, 90%범위)
전세반환보증료 계산공식
EX. 아파트 보증금이 7억이고 선순의채권 없는 기준.
= (7억 x 0.122%) / 12개월 x 25개월 = 1,779,166원
= 일시불 3%할인 시 = 1,725,792원
대출금액 : 1억원이상 / 전세반환보증기간 : 2년1개월
가능물건 : 아파트, 주거용오피스텔 등
(단, 은행별로 가능물건이 상이하고, 아파트만 가능한 은행도 있음.)
